Prêt immobilier : l’apport personnel expliqué en 5 minutes

Lorsqu’on achète un bien via un crédit immobilier, l’apport personnel est la somme d’argent supplémentaire, dont on dispose déjà, que l’on utilise en complément pour financer son projet. Il peut être le résultat d’une épargne, d’un héritage, d’un placement, ou encore d’une donation. De manière générale, il doit être équivalent à 10 % du prix du bien.

Comment constituer un apport personnel pour son prêt ?

Suivant votre situation, votre apport personnel peut être constitué de différentes manières.

Grâce à votre épargne

Dans la plupart des cas, l’apport est constitué à partir de l’épargne de l’emprunteur, qui a réussi à mettre de l’argent de côté au fil des années. C’est un travail de longue haleine, qui nécessite des versements réguliers et une bonne gestion de ses finances.

Grâce à l’épargne salariale

L’épargne salariale est une solution d’épargne collective mise en place par les entreprises. Grâce à des primes d’intéressement ou de participation, chaque salarié dispose alors d’une somme mise de côté pour lui, dont il peut demander le déblocage à tout moment. Attention cependant : vous ne pourrez faire appel à l’épargne salariale qu’une seule fois.

Grâce à des comptes épargne dédiés (PEL et CEL)

Les banques proposent des produits d’épargne spécialement dédiés à la préparation d’un achat immobilier : le Plan Épargne Logement (PEL) et le Compte Épargne Logement (CEL). Ces deux dispositifs permettent non seulement de mettre de l’argent de côté pour son apport, mais aussi à obtenir un prêt à taux avantageux voire une prime d’État pour financer son achat immobilier.

Grâce à des placements

D’autres produits financiers peuvent vous aider à constituer votre apport personne, comme l’assurance vie. L’assurance vie offre l’avantage d’une fiscalité réduite, mais aussi une plus grande souplesse puisque les fonds ne sont pas bloqués. Pour un placement sur le court terme, il est recommandé de miser sur un fonds euros, moins risqué. 

Vous pouvez également placer votre argent via des actions ou des obligations, avec des stratégies sur le moyen et le long terme et un rendement supérieur.

Grâce à la vente d’un autre bien

Si vous possédez déjà un bien immobilier, l’argent obtenu de sa revente peut vous aider à constituer votre apport personnel. Si le temps manque pour revendre ce bien avant votre nouvel achat, vous pouvez toujours faire appel à un prêt-relais, équivalent à 70 % maximum  du montant de votre vente.

Grâce à un héritage ou une donation

Vous pouvez constituer votre apport grâce à des donations du vivant, qui sont libres de droit jusqu’à 100 000 € par enfant. Parfois, c’est un héritage qui permet de constituer son apport personnel.

Et les prêts aidés ?

Bien qu’ils soient conçus pour faciliter l’accès à la propriété, les prêts aidés ne sont pas considérés comme un apport personnel par les banques, qui intègrent les mensualités de ces prêts dans le calcul de votre taux d’endettement.

Quel doit être le montant de mon apport personnel ?

De manière générale, l’apport personnel doit être de 10 % du prix du bien. Mais cela peut varier d’un profil et d’un projet à l’autre.

Pourquoi les banques exigent-elles un apport ?

Si l’apport personnel n’est pas obligatoire, il est tout de même préférable d’en avoir un pour convaincre les banques, et ce pour plusieurs raisons :

  • c’est un gage de sérieux ;
  • cela signifie que vous êtes en capacité de gérer vos finances ;
  • cela couvre en partie les risques de défaut de paiement ;
  • cela couvre les frais d’acquisitions (notaire et garantie) que la banque ne pourra pas récupérer en cas de saisie du bien.

Quel apport faut-il prévoir pour acheter ?

L’apport personnel doit pouvoir faire les frais de notaire et de garantie de votre acquisition. Dans l’immobilier ancien, ils sont respectivement de 6 à 8 % et de 2 à 3 %. C’est la raison pour laquelle on exige généralement un apport de 10 % !

Comme les frais de notaire sont moins élevés dans le neuf (2 à 3 %), l’apport nécessaire est divisé par 2 : les banques n’exigent alors qu’un apport de 5 % pour ce type de bien.

Pourquoi il ne faut pas mettre toute son épargne dans son apport ?

Si votre apport est constitué à partir de votre épargne (Livret A, LDD), vous devez impérativement garder une épargne résiduelle. Non seulement cela vous permet de garder de l’argent de côté en cas de coup dur, mais cela rassurera aussi les banques !

C’est également le cas pour les placements, les héritages et les donations : ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier !

Peut-on emprunter sans apport ?

Oui, sous certaines conditions

Dans certains cas, il est possible de se faire accorder un prêt sans avoir d’apport personnel. Comme cela représente un risque important pour les banques, elles n’accordent cette faveur qu’à certains types de profils :

  • les jeunes primo-accédants avec une bonne situation professionnelle
  • les propriétaires qui veulent réaliser un investissement locatif

Dans tous les cas, les banques se montrent particulièrement exigeantes face à ce type de demande.

Quelles banques acceptent de prêter sans apport ?

Tous les établissements bancaires peuvent proposer un prêt sans apport, du moins sur le papier. Dans les faits, cela dépend essentiellement de leur politique commercial et de leur vision du profil idéal

Comment acheter un bien sans apport ?

Si vous espérez acheter un bien sans apport, vous allez devoir faire preuve de rigueur ! Vous devez en effet présenter un dossier irréprochable aux banques, mais aussi, avoir bien calculé votre capacité d’emprunt pour bien respecter votre budget. Ensuite, il faudra faire jouer la concurrence et faire preuve de bonnes capacités de négociation pour espérer obtenir votre prêt sans apport !

Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous pouvez également faire appel à un courtier immobilier Pretto, qui vous aidera à trouver le meilleur financement pour votre projet immobilier, même sans apport.