Réussir son changement de syndic

Chaque année, il n’y a que 5 % des copropriétés qui osent franchir le pas et changer de syndic. La démarche peut paraître difficile et parfois obscure, focus sur les étapes à respecter.

1- A quel moment changer de syndic?

Il existe plusieurs possibilités pour révoquer un syndic. La méthode la plus commune pour une copropriété qui n’est pas satisfaite est d’attendre la fin du mandat de son syndic et de s’opposer à son renouvellement pour finalement en choisir un autre.

Dans le cas où la copropriété n’est pas satisfaite et souhaite changer de syndic avant la fin du mandat, il faudra que l’un des cas suivant soit reconnu: négligences répétées, malversations ou encore une inertie observée (défaut d’entretien des parties communes, non application des résolutions votée…) Néanmoins, cette solution est à utiliser avec précaution…En effet, un syndic qui se sent révoqué de façon abusive, pourra tout à fait attaquer en justice la copropriété et demander des dommages et intérêts.

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2- La mise en concurrence des syndics

Grâce à la nouvelle et très récente loi Alur, le choix et la transparence des syndics vont être totalement remaniés. En effet,  l’article 55-I-10 de cette loi impose, désormais, que «lorsque l’AG est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic (…) effectuée par le conseil syndical». Celui-ci doit désormais prouver qu’il a étudié plusieurs contrats. Dans le cas, où le marché local des syndics est plutôt pauvre (peu de choix ou syndics appartenant au même groupe) le conseil syndical n’est pas tenu de réaliser une mise en concurrence. Néanmoins, rien n’empêche un copropriétaire de soumettre un contrat de syndic qu’il aura lui même retenu lors d’une prochaine assemblée générale. Il devra cependant en faire la demande au moins trois mois avant l’AG et faire parvenir le projet de contrat par le biais d’un courrier recommandé avec accusé de réception.

3- Le vote du nouveau syndic

Le renouvellement ou le choix d’un nouveau syndic s’effectue par un vote à la majorité absolue, comme l’explique l’article 25: « …majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, y compris celles de ceux qui sont absents et non représentés », avec toutefois la possibilité de réaliser un second vote. (cf. l’article 24: « majorité des voix des seuls copropriétaires présents ou représentés à l’AG »).

Dans le cas où l’un des candidats obtient une majorité absolue, il est élu. Dans le cas contraire, l’on procédera à un second vote et si l’un des candidats obtient un tier des tantièmes (333/1000) alors celui-ci sera élu. Enfin, si ce n’est toujours pas le cas, une deuxième assemblée générale devra être tenue d’ici un délai maximal de trois mois.

Vous avez donc tout intérêt, à tenir votre première réunion suffisamment tôt avant la fin de votre contrat de syndic dans l’hypothèse où le vote de la première assemblée générale ne serait pas satisfaisante.